L’investissement immobilier est un placement intéressant, quelle que soit sa forme. Offrant un rendement acceptable, il permet à l’investisseur de bénéficier d’un revenu supplémentaire et de se constituer un patrimoine. L’immobilier s’avère aussi être un secteur très peu sensible aux aléas économiques, et quand bien même le marché s’effondre en période de crise, la durée longue de l’investissement permet de compenser les pertes. Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier et l’investissement en nue-propriété en fait partie. Quels sont ses avantages ? Explications.
Investissement en nue-propriété : comment ça fonctionne ?
Sur le plan juridique, la propriété d’un bien immobilier est divisible en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété désigne la propriété symbolique du bien immobilier, tandis que l’usufruit désigne le droit d’user du bien et de profiter de ses fruits. L’investissement en nue-propriété permet donc à un épargnant d’investir dans un bien immobilier sans qu’il puisse l’utiliser ni en percevoir les revenus locatifs. Le démembrement de propriété intervient généralement après une donation ou un achat en viager. À la fin du démembrement, la pleine propriété est reconstituée et le propriétaire sera en mesure de disposer de son bien comme il l’entend. Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, la nue-propriétaire et l’usufruitier se partagent les charges et les obligations. Les termes de ce partage sont renseignés dans un acte authentique de vente et sont opposables à tous.
Ce type de placement est bien différent de l’investissement locatif dans la mesure où le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu le temps du démembrement de propriété. Il s’adresse donc davantage aux investisseurs qui ont déjà leur résidence principale et qui ont une assise financière assez conséquente.
Quels sont les avantages de l’investissement en nue-propriété ?
Avant de placer son argent dans ce type de placement, encore faut-il savoir pourquoi il faut investir en nue-propriété. En effet, les placements immobiliers sont plus ou moins intéressants en fonction de la situation de chaque investisseur et en fonction de ses objectifs. La première raison pour laquelle il faut placer son argent dans la nue-propriété concerne son accessibilité. Cette opération permet d’acquérir un bien immobilier à moindre coût puisque la décote appliquée sur le prix d’achat est de 40% par rapport à l’achat en pleine propriété. La différence est laissée à la charge de l’usufruitier et il devra également s’acquitter des charges de l’entretien et des réparations minimes. Il appartient aussi à l’usufruitier d’assurer la gestion locative du bien, de la signature du contrat de location à l’encaissement des loyers en passant par la souscription d’une assurance loyer impayé. Néanmoins en cas de travaux importants, le nu-propriétaire devra tout de même intervenir. D’autre part, la reconstitution de la propriété du bien ne nécessite aucun frais supplémentaire de la part du nu-propriétaire.
L’investissement en nue-propriété procure également des avantages fiscaux à l’investisseur. Dans la mesure où ce dernier ne perçoit pas les revenus locatifs du bien immobilier, cet investissement n’a aucune incidence sur son impôt sur le revenu durant la période de démembrement. Et si l’acquisition a été réalisée à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles d’autres revenus fonciers. C’est la raison pour laquelle le placement est plus avantageux pour les épargnants qui sont déjà propriétaires. Ils peuvent voir dans la nue-propriété un outil d’optimisation fiscale puissant. Sur le plan fiscal, la transmission de la nue-propriété à ses héritiers se révèle aussi avantageuse étant donné que les droits de donation sont calculés uniquement sur la base de la valeur de la nue-propriété.
Investissement en nue-propriété : à quoi faut-il s’attendre ?
Dans le cadre d’un achat en nue-propriété, l’investisseur est dans l’impossibilité de jouir de l’usage et du fruit de son bien, et ce durant la phase de démembrement. Si le bien est mis en location, seul l’usufruitier perçoit les revenus locatifs, ce qui implique un manque à gagner pour le nu-propriétaire. Celui-ci ne pourra donc pas compter sur les revenus locatifs du bien pour assurer le remboursement de son crédit immobilier. Ainsi, il sera plus difficile pour l’investisseur d’obtenir un financement pour un achat en nue-propriété, contrairement à un investissement locatif. Les banques exigeront un apport allant de 10 à 20% de la valeur de l’investissement ainsi que des garanties solides comme lors de l’achat d’une résidence principale.